Wenn man ein Darlehensangebot unterschreibt, fügt die Bank systematisch ihren eigenen Versicherungsvertrag in den Stapel der Dokumente ein. Man unterschreibt oft, ohne zu vergleichen, weil der Verkaufszeitplan drängt. Diese Kreditnehmerversicherung stellt jedoch einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Immobilienkredits dar, und die Spielräume zur Senkung der Rechnung sind größer als man denkt.
Schaden während des Wechsels des Versicherers: die operationale Falle, die es zu antizipieren gilt
Das Gesetz Lemoine erlaubt es, die Kreditnehmerversicherung jederzeit ohne Kosten zu wechseln. Auf dem Papier scheint der Vorgang einfach. In der Praxis bleibt ein Punkt in den meisten Leitfäden unklar: Was passiert, wenn während des Übergangs zwischen dem alten und dem neuen Versicherer ein Schaden auftritt?
Die branchenspezifischen Verpflichtungen sehen vor, dass der alte Versicherer einen bereits gemeldeten Schaden weiterhin abdecken kann während der Karenzzeit. Ein Rückfall, der nach Inkrafttreten des neuen Vertrags auftritt, fällt hingegen in den Verantwortungsbereich des neuen Versicherers, vorausgesetzt, die Karenzzeit ist abgelaufen.
Konkret hat man es mit einer Grauzone von einigen Wochen zu tun, in der weder der eine noch der andere zahlen möchte. Um dies zu vermeiden, sollte man das Kündigungsdatum auf den Fälligkeitstermin der Lastschrift abstimmen und sicherstellen, dass der neue Vertrag keine längere Karenzzeit als der alte enthält. Man kann die Immobilienkreditversicherung auf Mon Conseiller Immo konsultieren, um die Karenzzeiten zwischen den Verträgen zu vergleichen, bevor man den Wechsel einleitet.
Ausschlüsse von Garantien ohne medizinischen Fragebogen: was das Gesetz Lemoine nicht regelt
Seit der Abschaffung des medizinischen Fragebogens für Kredite unter einem bestimmten Schwellenwert könnte man glauben, dass gesundheitliche Vorgeschichten keine Rolle mehr spielen. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren: Einige Verträge, die ohne Fragebogen abgeschlossen wurden, enthalten allgemeine Ausschlüsse für frühere Erkrankungen.
Der Beratende Ausschuss des Finanzsektors (CCSF) ist der Ansicht, dass diese Ausschlüsse dem Geist des Gesetzes Lemoine widersprechen können, wenn sie das Verbot der Erhebung von Gesundheitsdaten neutralisieren. Dennoch machen sie sie nicht automatisch ungültig. Ein Ausschluss bleibt anfechtbar, wenn er formell, begrenzt und im Vertrag ausreichend deutlich ist.
Vor der Unterschrift öffnet man daher die allgemeinen Bedingungen (nicht die kommerzielle Zusammenfassung) und sucht nach drei Dingen:
- Die Ausschlüsse im Zusammenhang mit bestehenden Erkrankungen, selbst wenn sie weit gefasst sind (“jede Erkrankung, die vor dem Abschluss diagnostiziert wurde”)
- Die Höchstgrenzen für die Deckung pro Schadenfall, die die tatsächliche Entschädigung erheblich reduzieren können
- Die Ausschlussklauseln bei unabsichtlicher Falschangabe, deren Umfang von einem Versicherer zum anderen variiert
Versicherungsquote für Immobilienkredite: ein unterschätzter Kostenhebel
Wenn man zu zweit leiht, verlangt die Bank eine Mindestdeckung von 100 % für das gesamte Darlehen. Die Verteilung ist jedoch verhandelbar. Man kann sich für 50/50, 70/30 oder sogar 100/100 entscheiden.
Die Quote bestimmt den Anteil des verbleibenden Kapitals, der übernommen wird, wenn einer der Mitdarlehensnehmer von einem Schaden betroffen ist. Eine 50/50-Verteilung kostet weniger, lässt aber die Hälfte der monatlichen Ratenlast beim überlebenden oder invaliden Mitdarlehensnehmer.
Der richtige Reflex: Man passt die Quote an die tatsächliche Einkommensverteilung des Haushalts an. Wenn einer der beiden zwei Drittel der Mittel generiert, schützt eine 70/30-Deckung besser als eine gleichmäßige Aufteilung. Der Mehrkostenunterschied zwischen 50/50 und 70/30 beläuft sich oft auf nur wenige Euro pro Monat, für einen deutlich besseren Schutz im Falle eines Unglücks.
Vermietungsinvestition: Quote und reduzierte Garantien
Für einen Kredit, der für eine Vermietungsinvestition bestimmt ist, akzeptieren Banken oft reduzierte Garantien. Die ITT-Garantie (vorübergehende Arbeitsunfähigkeit) wird nicht immer gefordert, da die erzielten Mieten theoretisch die monatlichen Raten abdecken. Man kann daher einen Vertrag aushandeln, der auf die Garantien Tod und PTIA beschränkt ist, was die Prämie erheblich senkt.
Delegation der Kreditnehmerversicherung: Garantien vergleichen, nicht nur den Tarif
Die Delegation der Versicherung, also die Wahl eines externen Versicherers zur Bank, ist ein seit 2010 erworbenes Recht. Die Bank kann einen externen Vertrag nicht ablehnen, solange er eine Äquivalenz der Garantien mit dem Gruppenvertrag, den sie anbietet, aufweist.
Die klassische Falle: Man vergleicht die effektiven Jahreszinssätze der Versicherung (TAEA), ohne auf die Entschädigungsart zu achten. Ein Pauschalvertrag erstattet einen festen Betrag, unabhängig vom tatsächlichen Einkommensverlust. Ein Entschädigungsvertrag erstattet die Differenz zwischen dem üblichen Gehalt und den erhaltenen Leistungen (Sozialversicherung, Arbeitgebervorsorge).
- Der Pauschalvertrag eignet sich für Selbstständige und Freiberufler, deren Einkommen schwankt und deren Vorsorge oft begrenzt ist
- Der Entschädigungsvertrag reicht in der Regel für Angestellte mit einer guten kollektiven Vorsorge und kostet weniger
- Die Berechnungsmethode der Beiträge (auf das ursprüngliche Kapital oder auf das verbleibende Kapital) verändert ebenfalls die Situation: eine Berechnung auf das verbleibende Kapital senkt die Prämien im Laufe der Jahre
Steigende Reklamationen: Vertrag während der Darlehenslaufzeit überprüfen
Die Reklamationen im Zusammenhang mit der Kreditnehmerversicherung sind in den letzten Jahren stark angestiegen. Die Streitigkeiten betreffen oft Ablehnungen von Kostenübernahmen, die einen Ausschluss anführen, den der Kreditnehmer bei der Unterzeichnung nicht identifiziert hat. Ein vor fünf oder zehn Jahren unterzeichneter Vertrag sollte erneut gelesen werden, insbesondere wenn sich die berufliche oder gesundheitliche Situation inzwischen geändert hat.
Der Wechsel des Versicherers bleibt jederzeit möglich dank des Gesetzes Lemoine. Aber zu einem niedrigeren Tarif zu wechseln, ohne zu überprüfen, ob die Garantien weiterhin das tatsächliche Risiko abdecken, ist das Problem zu verlagern, anstatt es zu lösen. Zuerst liest man die Ausschlüsse, vergleicht die Entschädigungsart und stellt sicher, dass der neue Vertrag ohne Unterbrechung des Versicherungsschutzes in Kraft tritt. Der Rest ist Papierkram.
