Quando si firma un’offerta di prestito, la banca inserisce sistematicamente il proprio contratto di assicurazione nella pila di documenti. Si firma, spesso senza confrontare, perché il calendario della vendita preme. Questa assicurazione mutuatario rappresenta però una parte significativa del costo totale del credito immobiliare, e le margini di manovra per ridurre la fattura sono più ampi di quanto si pensi.
Sinistro in corso di cambio di assicuratore: il tranello operativo da anticipare
La legge Lemoine consente di cambiare l’assicurazione mutuatario in qualsiasi momento, senza costi. Sulla carta, la procedura sembra semplice. In pratica, un punto rimane poco chiaro nella maggior parte delle guide: cosa succede se si verifica un sinistro durante la transizione tra il vecchio e il nuovo assicuratore?
Gli impegni settoriali prevedono che il vecchio assicuratore possa continuare a coprire un sinistro già dichiarato durante il periodo di franchigia. Una ricaduta che si verifica dopo l’entrata in vigore del nuovo contratto spetta, invece, al nuovo assicuratore, a condizione che il periodo di carenza sia scaduto.
Concretamente, ci si trova con una zona grigia di alcune settimane in cui né l’uno né l’altro vogliono pagare. Per evitarlo, è necessario fissare la data di cessazione in corrispondenza della scadenza del prelievo e verificare che il nuovo contratto non preveda un periodo di carenza superiore a quello del precedente. Si può consultare l’assicurazione prestito immobiliare su Mon Conseiller Immo per confrontare i periodi di carenza tra i contratti prima di avviare la sostituzione.
Esclusioni di garanzia senza questionario medico: ciò che la legge Lemoine non risolve
Da quando è stato abolito il questionario medico per i prestiti sotto una certa soglia, si potrebbe pensare che le precedenti condizioni di salute non contino più. I riscontri variano su questo punto: alcuni contratti sottoscritti senza questionario contengono esclusioni generali relative a patologie pregresse.
Il Comitato consultivo del settore finanziario (CCSF) considera che queste esclusioni possano contraddire lo spirito della legge Lemoine quando neutralizzano il divieto di raccogliere dati sulla salute. Tuttavia, ciò non le rende automaticamente nulle. Un’esclusione rimane opponibile se è formale, limitata e sufficientemente evidente nel contratto.
Prima di firmare, quindi, si aprono le condizioni generali (non il riassunto commerciale) e si cercano tre cose:
- Le esclusioni legate alle affezioni preesistenti, anche formulate in modo ampio (“qualsiasi patologia diagnosticata prima della sottoscrizione”)
- I massimali di rimborso per sinistro, che possono ridurre notevolmente l’indennizzo reale
- Le clausole di decadenza della garanzia in caso di falsa dichiarazione involontaria, il cui ambito varia da un assicuratore all’altro
Quota di assicurazione prestito immobiliare: un leva di costo sottovalutata
Quando si prende in prestito in due, la banca impone una copertura minima del 100% sull’intero prestito. La ripartizione, invece, rimane negoziabile. Si può optare per 50/50, 70/30, o addirittura 100/100.
La quota determina la parte del capitale residuo coperta se uno dei co-mutuatari è colpito da un sinistro. Una ripartizione 50/50 costa meno, ma lascia metà delle rate a carico del co-mutuatario sopravvissuto o invalido.
Il buon riflesso: si fissa la quota sulla ripartizione reale dei redditi del nucleo familiare. Se uno dei due genera i due terzi delle risorse, una copertura 70/30 protegge meglio di una divisione equa. Il sovrapprezzo tra 50/50 e 70/30 si traduce spesso in pochi euro al mese, per una protezione nettamente superiore in caso di difficoltà.
Investimento locativo: quota e garanzie ridotte
Per un prestito destinato a un investimento locativo, le banche accettano spesso garanzie ridotte. La garanzia ITT (incapacità temporanea di lavoro) non è sempre richiesta, poiché gli affitti percepiti coprono in teoria le rate. Si può quindi negoziare un contratto limitato alle garanzie morte e PTIA, il che riduce sensibilmente il premio.
Delegazione di assicurazione mutuatario: confrontare le garanzie, non solo il tasso
La delegazione di assicurazione, cioè la scelta di un assicuratore esterno alla banca, è un diritto acquisito dal 2010. La banca non può rifiutare un contratto esterno a condizione che presenti un equivalente di garanzie con il contratto di gruppo che propone.
Il tranello classico: si confrontano i tassi annui effettivi di assicurazione (TAEA) senza guardare il modo di indennizzo. Un contratto forfettario rimborsa un importo fisso indipendentemente dalla perdita di reddito reale. Un contratto indennitario rimborsa la differenza tra lo stipendio abituale e le indennità percepite (sicurezza sociale, previdenza del datore di lavoro).
- Il contratto forfettario è adatto ai liberi professionisti e alle professioni autonome, i cui redditi fluttuano e la cui copertura previdenziale è spesso limitata
- Il contratto indennitario è generalmente sufficiente per i dipendenti che beneficiano di una buona previdenza collettiva e costa meno
- Il modo di calcolo dei contributi (su capitale iniziale o su capitale residuo) cambia anche le carte in tavola: un calcolo su capitale residuo riduce i premi nel tempo
Reclami in aumento: controllare il proprio contratto durante il prestito
I reclami legati all’assicurazione mutuatario sono aumentati notevolmente negli ultimi anni. Le controversie riguardano spesso rifiuti di rimborso che invocano un’esclusione che il mutuatario non aveva identificato al momento della sottoscrizione. Un contratto firmato cinque o dieci anni fa merita di essere riletto, soprattutto se la situazione professionale o di salute è cambiata nel frattempo.
Il cambio di assicuratore rimane possibile in qualsiasi momento grazie alla legge Lemoine. Ma cambiare per un prezzo più basso senza verificare che le garanzie coprano ancora il rischio reale, significa spostare il problema invece di risolverlo. Si leggono prima le esclusioni, si confronta il modo di indennizzo e si assicura che il nuovo contratto entri in vigore senza interruzione di copertura. Il resto è solo burocrazia.
