Wanneer je een leningsovereenkomst ondertekent, voegt de bank systematisch zijn eigen verzekeringscontract toe aan de stapel documenten. We ondertekenen vaak zonder te vergelijken, omdat de verkoopdruk groot is. Deze kredietverzekering vertegenwoordigt echter een aanzienlijk deel van de totale kosten van de hypotheek, en de mogelijkheden om de rekening te verlagen zijn breder dan je denkt.
Schade tijdens de wijziging van verzekeraar: de operationele valkuil om te anticiperen
De Lemoine-wet staat toe om op elk moment van kredietverzekering te veranderen, zonder kosten. Op papier lijkt de procedure eenvoudig. In de praktijk blijft één punt vaag in de meeste gidsen: wat gebeurt er als er een schadegeval optreedt tijdens de overgang tussen de oude en de nieuwe verzekeraar?
De sectorale afspraken voorzien dat de oude verzekeraar een reeds verklaarde schade kan blijven dekken tijdens de wachttijd. Een terugval die optreedt na de ingangsdatum van het nieuwe contract valt onder de nieuwe verzekeraar, op voorwaarde dat de wachttijd is verstreken.
Concreet bevinden we ons in een grijze zone van enkele weken waarin geen van beiden wil betalen. Om dit te vermijden, moet je de datum van opzegging afstemmen op de vervaldatum van de incasso en controleren of het nieuwe contract geen langere wachttijd heeft dan het oude. Je kunt de hypotheekverzekering op Mon Conseiller Immo raadplegen om de wachttijden tussen contracten te vergelijken voordat je de vervangingen start.
Uitsluitingen van dekking zonder medische vragenlijst: wat de Lemoine-wet niet regelt
Sinds de afschaffing van de medische vragenlijst voor leningen onder een bepaalde drempel, zou je kunnen denken dat gezondheidsachtergronden niet meer meetellen. De reacties hierover variëren: sommige contracten die zonder vragenlijst zijn afgesloten, bevatten algemene uitsluitingen voor eerdere aandoeningen.
De Raad voor Financiële Sector (CCSF) beschouwt deze uitsluitingen als mogelijk in strijd met de geest van de Lemoine-wet wanneer ze de verbod op het verzamelen van gezondheidsgegevens neutraliseren. Dit maakt ze echter niet automatisch ongeldig. Een uitsluiting blijft tegenwerpelijk als deze formeel, beperkt en voldoende duidelijk in het contract is.
Voor je ondertekent, open je dus de algemene voorwaarden (niet de commerciële samenvatting) en zoek je naar drie dingen:
- De uitsluitingen met betrekking tot pre-existente aandoeningen, zelfs als ze breed zijn geformuleerd (“elke aandoening gediagnosticeerd voor de ondertekening”)
- De limieten van de dekking per schadegeval, die de werkelijke schadevergoeding aanzienlijk kunnen verlagen
- De vervalclausules van dekking in geval van onopzettelijke foutieve verklaring, waarvan de reikwijdte varieert van de ene verzekeraar naar de andere
Verhouding van hypotheekverzekering: een onderschatte kostenhefboom
Wanneer je met zijn tweeën leent, vereist de bank een minimale dekking van 100% voor de gehele lening. De verdeling is echter onderhandelbaar. Je kunt kiezen voor 50/50, 70/30, of zelfs 100/100.
De verhouding bepaalt het deel van het resterende kapitaal dat wordt gedekt als een van de mede-ontleners wordt getroffen door een schadegeval. Een 50/50-verdeling is goedkoper, maar laat de helft van de maandlasten over aan de overlevende of invalide mede-ontlener.
De juiste reflex: je stemt de verhouding af op de werkelijke verdeling van de inkomsten van het huishouden. Als een van beiden twee derde van de middelen genereert, biedt een 70/30-dekking betere bescherming dan een gelijke verdeling. De meerprijs tussen 50/50 en 70/30 bedraagt vaak slechts enkele euro’s per maand, voor een aanzienlijk betere bescherming in geval van tegenslag.
Verhuurinvestering: verhouding en verminderde garanties
Voor een lening bedoeld voor een verhuurinvestering accepteren banken vaak verminderde garanties. De ITT-garantie (tijdelijke arbeidsongeschiktheid) is niet altijd vereist, aangezien de ontvangen huur in theorie de maandlasten dekt. Je kunt dus onderhandelen over een contract dat beperkt is tot de garanties overlijden en PTIA, wat de premie aanzienlijk verlaagt.
Delegatie van kredietverzekering: vergelijk de garanties, niet alleen het tarief
De delegatie van verzekering, dat wil zeggen de keuze voor een externe verzekeraar buiten de bank, is een recht dat sinds 2010 bestaat. De bank kan een extern contract niet weigeren, op voorwaarde dat het een gelijke dekking biedt als het groepscontract dat zij aanbiedt.
De klassieke valkuil: we vergelijken de effectieve jaarlijkse verzekeringskosten (TAEA) zonder naar de schadevergoeding te kijken. Een forfaitair contract vergoedt een vast bedrag ongeacht het werkelijke verlies van inkomen. Een schadevergoedingcontract vergoedt het verschil tussen het gebruikelijke salaris en de ontvangen uitkeringen (sociale zekerheid, werkgeververzekering).
- Het forfaitaire contract is geschikt voor zelfstandigen en vrije beroepen, waarvan de inkomsten fluctueren en waarvan de dekking vaak beperkt is
- Het schadevergoedingcontract is meestal voldoende voor werknemers met een goede collectieve verzekering, en is goedkoper
- De manier van berekenen van de premies (op het initiële kapitaal of op het resterende kapitaal) verandert ook de situatie: een berekening op het resterende kapitaal verlaagt de premies in de loop der jaren
Stijgende klachten: controleer je contract tijdens de lening
De klachten met betrekking tot kredietverzekeringen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. De geschillen betreffen vaak weigeringen van dekking die een uitsluiting inroepen die de kredietnemer niet had geïdentificeerd bij de ondertekening. Een contract dat vijf of tien jaar geleden is ondertekend, verdient het om opnieuw te worden gelezen, vooral als de professionele of gezondheidsituatie sindsdien is veranderd.
Het is op elk moment mogelijk om van verzekeraar te veranderen dankzij de Lemoine-wet. Maar veranderen voor een lagere prijs zonder te controleren of de garanties nog steeds het werkelijke risico dekken, is het probleem verplaatsen in plaats van het op te lossen. We lezen eerst de uitsluitingen, vergelijken de schadevergoeding, en zorgen ervoor dat het nieuwe contract ingaat zonder onderbreking van de dekking. De rest is papierwerk.
